domingo, 31 de julio de 2016

[Liquidador Excel] Calculo costo fiscal o valor patrimonial bienes inmuebles



AJUSTE ANUAL DEL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS

El Estatuto tributario nos da varias posibilidades para ajustar el costo de los activos fijos en nuestras declaraciones de renta.

El artículo 277 del E.T. señala cuales pueden ser los valores que una persona natural puede utilizar como valor patrimonial de los inmuebles en su declaración de renta. “Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.”


Este artículo señala que para hallar el valor patrimonial de un bien inmueble, hay que tomar el mayor valor entre los siguientes valores:

-      Costo de adquisición
-      El costo fiscal
-      El Autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio.

Además señalan que las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

De igual forma señala que también puede tomarse como valor patrimonial de bienes inmueble lo dispuesto en los artículos 72 y 73 del estatuto tributario.

ARTÍCULO 72. AVALÚO COMO COSTO FISCAL. <Artículo modificado por el artículo 4 de la Ley 174 de 1994> El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.

Artículo 73. Ajuste de bienes raíces, acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturales.  (…) Los incrementos porcentuales aplicables al costo de adquisición de los bienes raíces, de las acciones o de los aportes, previstos en este artículo, serán publicados por el Gobierno nacional con base en la certificación que al respecto expidan, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, respectivamente.

El ajuste previsto en este artículo podrá aplicarse, a opción del contribuyente, sobre el costo fiscal de los bienes que figure en la declaración de renta del año gravable de 1986. En este evento, el incremento porcentual aplicable será el que se haya registrado entre el 1o. de enero de 1987 y el 1o. de enero del año en el cual se enajene el bien.

Estos dos artículos señalan tres formas para el cálculo del costo fiscal de los bienes inmuebles, los cuales también pueden ser usados como valor patrimonial.

Los tres métodos que señalan estos artículos son:

-      El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado.
-      Los incrementos porcentuales aplicables al costo de adquisición de los bienes raíces los cuales son publicados por el Gobierno nacional.
-      el costo fiscal de los bienes que figure en la declaración de renta del año gravable de 1986. En este evento, el incremento porcentual aplicable será el que se haya registrado entre el 1o. de enero de 1987 y el 1o. de enero del año en el cual se enajene el bien.

A.  DETERMINACIÓN DEL COSTO O VALOR PATRIMONIAL

Ø  Costo de adquisición:

Se toma el valor que aparece en escrituras o el costo de adquisición que aparece en el certificado de tradición y libertad.

Ø  El Autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio.

El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado corresponder al año gravable de la declaración o los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales.

Los Autoavalúos elaborados por profesionales del área, debidamente certificados.
 
Ø  El costo fiscal

En este tema el estatuto en sus artículos 69 y 70 señalan la forma adecuada de calcular el costo fijo de los bienes inmuebles.

ARTÍCULO 69. COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS. El costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos, está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:

a)       El valor de los ajustes a que se refiere el artículo siguiente.
b)      El costo de las adiciones y mejoras, en el caso de bienes muebles.
c)       El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.

Del resultado anterior se restan, cuando fuere del caso, la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o período gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación, para quienes se acojan a la opción establecida en el artículo 132. A partir del año gravable de 1992, los contribuyentes sujetos a los ajustes contemplados en el Título V de este Libro, calcularán la depreciación sobre los activos fijos ajustados, de conformidad con lo allí previsto. (Derogado el texto en cursiva por la Ley 1111 de 2006 art. 78)

ARTÍCULO 70. AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS. Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.

Artículo 868. Unidad de Valor Tributario, UVT. <Artículo modificado por el artículo 50 de la Ley 1111 de 2006> Con el fin de unificar y facilitar el cumplimiento de las obligaciones tributarias se crea la unidad de Valor Tributario, UVT. La UVT es la medida de valor que permite ajustar los valores contenidos en las disposiciones relativas a los impuestos y obligaciones administrados por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.

De acuerdo a lo señalado en la norma el cálculo seria el siguiente:

Costo ajustado    X    Ajuste anual (art. 868)    +  Construcciones y
  Año anterior             (Año 2015 = 5.21 %)          Mejoras Año 2015
 
Una vez aplicado este cálculo, el resultado que arroje deberá ser comparado con el costo de adquisición y con el avaluó o autoevaluó, y se tomara el mayor valor como valor patrimonial o costo fiscal del bien inmueble.

Ø  Los incrementos porcentuales aplicables al costo de adquisición de los bienes raíces los cuales son publicados por el Gobierno nacional.

De acuerdo a lo expuesto en el artículo 73 del Estatuto Tributario, otra forma de determinar el costo fiscal o valor patrimonial de un bien es mediante el incremento porcentual. Cada año el gobierno emite un decreto (Decreto aplicable para la renta año gravable 2015 es el Decreto 2453 de 2015), en este determina un factor de acuerdo al año de adquisición y se aplica al costo de adquisición del bien.
 


     Costo de    X    incremento porcentual    +  Construcciones y
  Adquisición               (Dto 2453/15)                 Mejoras Año 2015

B.   ¿QUÉ COSTO FISCAL DETERMINAR?

Resumiendo podemos decir que tenemos dos valores para comparación:

1.    El determinado por el art. 277 del E.T., valor que se obtiene en la comparación del costo de adquisición, el avaluó y el reajuste fiscal.
2.    El valor determinado haciendo uso del art. 73 del E.T. Mediante el incremento porcentual determinado por el gobierno.

¿Cuál utilizar?, depende la planeación tributaria fijada o la intencionalidad de enajenar el bien en un corto o largo plazo. Si el bien se desea vender en un corto plazo se recomienda tomar el valor que más se acerque por debajo al precio de venta, esto con la intensión de disminuir la ganancia de la operación.

Si por el contrario el bien no se desea enajenar en un largo plazo, se recomienda utilizar el método que te genere la menor variación con respecto al valor declarado en el año anterior.

Una recomendación, si se desea determinar el costo fiscal de un bien vendido dentro del periodo gravable a declarar, se debe utilizar el método utilizado el año anterior.

C.   OTRAS NORMAS.

Artículo 280. Reajuste fiscal a los activos patrimoniales. <Artículo modificado por el artículo 21 de la Ley 1111 de 2006> Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes que tengan el carácter de activos fijos en el mismo porcentaje en que se ajusta la Unidad de Valor Tributario, salvo para las personas naturales cuando hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73 de este Estatuto

Artículo 149. Pérdidas en la enajenación de activos. <Artículo modificado por el artículo 6 de la Ley 1111 de 2006> El valor de los ajustes efectuados sobre los activos fijos a que se refieren los artículos 73, 90-2 y 868 de este Estatuto y el artículo 65 de la Ley 75 de 1986, no se tendrá en cuenta para determinar el valor de la pérdida en la enajenación de activos. Para este propósito, forman parte del costo los ajustes por inflación calculados, de acuerdo con las normas vigentes al respecto hasta el año gravable 2006.

Artículo 90-2. Saneamiento de bienes raíces. <Artículo adicionado por el artículo 80 de la Ley 223 de 1995> Para los efectos previstos en el artículo anterior, en las declaraciones de renta y complementarios del año gravable de 1995, los contribuyentes podrán ajustar al valor comercial los bienes raíces poseídos a 31 de diciembre de dicho año.

El valor correspondiente a la diferencia entre el costo fiscal ajustado y el valor comercial en la fecha antes mencionada no generará renta por diferencia patrimonial, ni ocasionará sanciones, ni será objeto de requerimiento especial, ni de liquidación de revisión ni de aforo.

Las personas naturales y jurídicas podrán tomar el ajuste que se origina por la aplicación de los artículos 72 y 73 del Estatuto Tributario para determinar el costo fiscal ajustado a 31 de diciembre de 1995, el cual servirá de base para compararlo con el valor comercial.

El ajuste de que trata este artículo se tendrá en cuenta para efectos de determinar el costo fiscal en caso de enajenación de los bienes raíces.

Las utilidades comerciales no constitutivas de renta ni de ganancia ocasional, que se obtengan como resultado de la enajenación de bienes raíces a los que se les ajuste el costo fiscal a valor comercial, de conformidad con lo previsto en este artículo, podrán ser distribuidas a los socios, accionistas, comuneros, fideicomitentes o beneficiarios, según sea la naturaleza del ente que haya enajenado el respectivo bien, con el carácter de ingreso no constitutivo de renta ni de ganancia ocasional.

El valor estimado por los contribuyentes con base en este artículo, no producirá en ningún caso efectos para la determinación del impuesto predial, ni otros impuestos, tasas o contribuciones, diferentes del impuesto sobre la renta y complementarios.

Parágrafo. En el caso de los bienes raíces que tengan el carácter de activos movibles, el ajuste al valor comercial de qué trata este artículo solo será aplicable al costo fiscal de los terrenos.

En estos casos, el valor ajustado no puede exceder del valor comercial del terreno al 31 de diciembre de 1995, lo cual deberá demostrarse con certificación expedida por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. El avalúo aquí previsto debe corresponder al del lote bruto o desnudo, sin incorporar el valor de las obras de urbanización, parcelación o desarrollo.

No hay comentarios.:

Publicar un comentario